Pierwszy olsztyński deweloper znalazł się właśnie pod lupą UOKiK. Czy będzie musiał oddać nabywcom wybudowanych pieniądze za „patometry” pod ścianami działowymi?
Mieszkaniec nowo wybudowanego osiedla przy ul. Barcza 50 w Olsztynie zwrócił się do posła Stanisława Gorczycy z prośbą o interwencję. Z przedstawionych przez niego dokumentów wynikało, że deweloper — warszawska spółka IPPON BARCZA — policzył w ich mieszkaniu 2,08 m² powierzchni pod ścianami działowymi jako powierzchnię mieszkalną, co zawyżyło cenę ich mieszkania o ponad 13 tys. zł. W podobnej sytuacji znaleźli się wszyscy mieszkańcy bloku.
Poseł Gorczyca skierował do dewelopera formalną interwencję. Wskazał że skoro w prospekcie informacyjnym powołano się na zakazującą takich praktyk normę PN ISO 9836:1997, to deweloper jest nią związany. Zaproponował także mediację, aby uniknąć eskalacji konfliktu. Deweloper na tę propozycję jednak nie przystał. W reasumpcji dowodził, że dokumentacja techniczna nieruchomości została sporządzona zgodnie z obowiązującymi normami, przepisami prawa i najlepszą wiedzą spółki. Toteż wszelkie roszczenia są pozbawione podstaw.
Teraz zobaczymy co na ten temat powie UOKiK.
— Pierwszą wersję normy PN-ISO 9836 wprowadzono w Polsce już w 1997 r. jako krajowe wdrożenie standardu ISO — Międzynarodowej Organizacji Normalizacyjnej, która ustala globalne zasady pomiarów i parametrów technicznych – wyjaśnia mec. Łukasz Jałoza z olsztyńskiej kancelarii „Lech Obara i Współpracownicy”. — Później była wprawdzie aktualizowana (w 2015 r. i w 2022 r.), ale jedno pozostawało niezmienne: powierzchni pod ścianami działowymi nie wolno wliczać do powierzchni użytkowej lokalu, ponieważ to powierzchnia konstrukcji, a nie użytkowa. Zatem pobieranie opłat za powierzchnię pod ścianami mieszkania było bezprawne – podsumowuje.
Ukryty koszt, który płaciła cała Polska
Pomimo obowiązywania w Polsce tej normy, przez długi czas niemal każdy kupujący nowe mieszkanie płacił za coś, czego nigdy nie otrzymał. Deweloperzy doliczali bowiem do metrażu lokalu powierzchnię pod ścianami działowymi — metry, których nie da się użytkować, nie da się umeblować, nie da się nawet dotknąć. Jedni powoływali się przy tym wybiórczo na starsze wersje normy, inni twierdzili, że „norma to tylko wskazówka”, jeszcze inni wymyślali własne pojęcia typu „powierzchnia sprzedażowa”, jakby prawo techniczne było katalogiem życzeń. To była świadoma gra na niewiedzy klientów, bo normy PN mają charakter normatywny wszędzie tam, gdzie przepisy się do nich odwołują — a ustawa deweloperska czyni to przecież wprost.
Dlaczego to takie ważne?
Bo stawka jest ogromna. W Olsztynie ceny mieszkań sięgają 12 tys. zł/m². W Warszawie – 17–28 tys. zł/m², a w segmencie premium jeszcze więcej. Ławo policzyć jaką stratę dla nabywcy lokalu oznacza każdy „pseudometr” w rozliczeniu z deweloperem. W przypadku mieszkania 50 trowego strata wynosiła zwykle około 1,5 m². Przy 70 m² – już 2 m². W większych lokalach nawet 3 m². Przy cenach od 7 do 12 tys. zł za metr oznaczało to, że nabywca oddawał deweloperowi dodatkowo równowartość jednej lub dwóch średnich pensji, w Warszawie nawet więcej.
Co odkryli olsztyniacy
Proceder był tak powszechny, że wielu klientów nie zdawało sobie sprawy, że płacą za fikcję. Olsztyńskie Stowarzyszenie Patria Nostra oraz Centrum Praw Wykluczonych zaczęły analizować dokumenty nabywców z całego kraju. Sprawa trafiła do mediów. Minister Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyny Pełczyńskiej Nałęcz w oficjalnym piśmie do UOKiK wskazała, że „setki tysięcy osób straciły średnio po kilkadziesiąt tysięcy złotych” a straty klientów z tego tytułu można już w skali kraju liczyć w miliardach złotych. Wkrótce głos zabrał w tej sprawie także wspomniany wyżej warmińsko-mazurski poseł Stanisław Gorczyca, znany z interwencji w sprawach obywatelskich.
Państwo reaguje: kary, decyzje, zmiana prawa
Jak czytamy w piśmie posła Gorczycy do prezesa UOKiK z 10 kwietnia 2026 r.: „Prospekt informacyjny stanowi podstawowy dokument przedkontraktowy, a jego treść – zgodnie z ustawą deweloperską z 2011 r. – musi być: rzetelna, jednoznaczna, niewprowadzająca konsumenta w błąd”. Poseł przywołuje też w tym piśmie komunikat prezesa UOKiK z 4 lipca 2025 r. w którym czytamy, iż na sprawców analogicznych praktyk deweloperskich nałożono już kary przekraczające 1,6 mln zł.
13 lutego 2026 weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177). Wprowadzony do niej wtedy art. 5a raz na zawsze zamknął „furtkę” do zaliczania powierzchni pod ścianami działowymi jako powierzchni użytkowej. Potwierdzono w ten sposób ustawowo przepisy obowiązującej już od 30 lat normy PN-ISO 9836, konsekwentnie jednak dotąd „niezauważanej” przez wielu deweloperów. I to pomimo wyraźnego zaznaczenia w tym normatywnym przepisie dwóch kategorii ścian działowych: stałych oraz nie mających charakteru stałych przegród budowlanych określanych w tekście mianem „przepierzeń”.
Nowelizacja ustawy potwierdziła zatem ponownie, iż:
- powierzchnię użytkową lokalu liczy się wyłącznie według PN ISO 9836:2022 07,
- nie wolno doliczać powierzchni pod ścianami działowymi,
- cena mieszkania musi wynikać z rzeczywistego metrażu użytkowego,
- zakazane są alternatywne definicje typu „powierzchnia sprzedażowa”.
Ma to ogromne znaczenie w sporach konsumentów z deweloperami, wzmacniając ich roszczenia o zwrot nadpłaty lub odszkodowanie.
„Skąd mam wziąć te pieniądze?” — ludzki wymiar pseudometrów
Za „pseudometrami” kryją się nie tylko normy, przepisy i decyzje administracyjne, ale przede wszystkim ludzie. — Rata kredytu na mieszkanie urosła mi przez te kilka lat z dwóch tysięcy do czterech. Skąd mam wziąć te pieniądze? – pyta pani Bogusława Ignatowska, mieszkanka bloku przy Barcza 50L. — Zwrot kilku tysięcy złotych za powierzchnię pod ścianami działowymi byłby dla mojej wielodzietnej rodziny ogromnym wsparciem. Takich historii są w Polsce tysiące – i to one najlepiej pokazują, że pseudometry to nie abstrakcyjny spór o normy, lecz realne obciążenie dla rodzin.
„Nie chcemy tysięcy kolejnych procesów”
Mecenas Lech Obara z Olsztyna podkreśla, że bez zmiany prawa czekałby nas scenariusz znany z kredytów frankowych. — Nie chcemy tysięcy kolejnych procesów. Nie chcemy powtórki z sytuacji, w której sądy są zalewane pozwami, ponieważ każdy z oszukanych przez banki klientów musi teraz indywidualnie dochodzić latami swoich praw. Dlatego walczyliśmy o prostsze rozwiązanie, by można było szybciej i skuteczniej dochodzić zwrotu pieniędzy od dewelopera. Zawiadomienie UOKiK może oznaczać wydanie decyzji stwierdzającej stosowanie przez konkretnego dewelopera praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez wprowadzenie ich w błąd co do powierzchni użytkowej lokalu. Decyzja taka, jako dokument urzędowy, będzie miała w sprawie największą moc dowodową (art.. 244 KPC), stanowiącą podstawę do wydania przez sąd nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym.
O ile deweloper zaskarży ten nakaz, postępowanie dowodowe ograniczy się tylko do wyliczenia przez biegłego wysokości bezprawnie pobranej kwoty, co ogromnie przyspieszy całą procedurę. Zakładamy, że mający świadomość tego deweloper będzie chciał uniknąć kłopotów oraz odsetek za zwłokę i zapłaci albo od razu, albo po otrzymaniu nakazu zapłaty.
W praktyce wielu nabywców odzyska wtedy pieniądze bez składania pozwów, jeszcze przed wydaniem przez sąd decyzji lub zaraz po niej. Wnoszenie przez dewelopera odwołania-sprzeciwu narazi go tylko na dodatkowe koszty odsetek oraz zastępstwa procesowego. Tak więc kancelaria proponuje szybszą i tańszą drogę dochodzenia zwrotu od dewelopera pieniędzy pobranych przez niego za tzw. pseudometry.
Puenta
„Pseudometry” były symbolem bezradności konsumenta wobec silniejszego od niego rynku. Dziś przyszedł czas rozliczeń. Najbardziej utrwalony proceder może się skończyć, jeśli obywatele, prawnicy i instytucje publiczne działają wspólnie. I to być może najważniejsza lekcja z tej historii.
Łukasz Czarnecki-Pacyński