– Dramat narasta! Coraz częściej słyszymy o licytacjach komorniczych, w wyniku których rolnik-dłużnik a faktycznie i jego bliscy tracą dom czy pole… Jedyne źródło utrzymania całej rodziny – alarmuje mec. Lech Obara z Centrum Praw Wykluczonych SPN.
Jak to możliwe?
– Możliwe – twierdzi mecenas. – Dłużnicy, których z reguły nie stać na prawników nie znają obowiązującej tu zasady wyceny nieruchomości – przepisu ustawy bezwglęnie nakazującej komornikowi coroczną aktualizację ceny z operatu . A bywa też, że czasem i ta nieaktualna cena jest poważnie zaniżona – dodaje mec. Obara. Prawo za to powinien znać komornik. Zdarza się, że o nim „zapomina”. Chce szybko przeprowadzić licytację i sfinalizować kolejną sprawę egzekucyjną. Ma wszakże „urzędowo” ważną cenę z dokumentu biegłego-rzeczoznawcy. I kto tu traci? Nie tylko dłużnik. Przede wszystkim wierzyciel, u którego rolnik-dłużnik zaciągnął dług i go nie spłacił. Gdy gospodarstwo zostanie sprzedane, wierzyciel traci tu wszelką szansę – podsumowuje mec. Obara.
Najnowszym przykładem tej patologii wydaje się być sprawa rolnika spod Braniewa, pana Dariusza D.
– Wycena z operatu mojej nieruchomości, ustawowo już powinna zostać zaktualizowana. Ceny gruntów rosną bowiem z miesiąca na miesiąc, więc sam zleciłem wycenę biegłemu – mówi pan Dariusz. – I – o zgrozo – cena wzrosła już o 1,5 mln zł. Alarmowałem o tym sąd, błagając o ponowne zweryfikowanie operatu. Spotkało mnie milczenie…- dodaje. Z pomocą prawnika, powołując się już na kontrektny przepis prawny art. 795 k.pc.c. wystosowałem pismo do Sądu. Przepis ten uprawnia, a wręcz zobowiązuje sąd do wstrzymania egzekucji na każdym jej etapie. A tu – dokonania ponownej wyceny gospodarstwa. Tym bardziej że licytację wyznaczono już na 4 lutego. I to pismo spotkało się z milczeniem sądu, a sama licytacja została wyznaczona wręcz błyskawicznie – dodaje z żalem pan Dariusz.
Poszkodowany rolnik zaczął szukać dalszej pomocy.
– Zwróciłem się do posła St. Gorczycy, o którym wiem, że bliskie są mu sprawy krzywdy ludzkiej. Zawiadomiłem też Stowarzyszenie Obserwatorium Strasburskie, którego celem jest przestrzeganie praw człowieka. W szczególności prawa do poszanowania mienia oraz standardów wynikających z ETPCz. – kontynuuje rolnik.
Zarówno Poseł, jak Stowarzyszenie Obserwatorium Strasburskie wystosowali apel do Sądu Rejonowego w Braniewie o ponowne oszacowanie wartości nieruchomości pana Dariusza.
– Czekamy na finał, czy wystąpienia te będą skuteczne. Mamy nadzieję, że pomoc ta może mieć szczęśliwy finał – ocenia mec. Obara.
Dodajmy, że w podobnych sprawę, prowadzonych przez Kancelarię mec. Obary sądy zasądzały już odszkodowania i zadośćuczynienia, które musiał płacić tak komornik jak i biegły (sprawa Wiktora Chruściela z Nidzicy, Radosława Zaremby z Kulan i państwa D. z Rozóg). Kancelaria mec. Obary doprowadziła też do skazania komorników (Piotr K. ze Szczytna w sprawie państwa D., Sebastian Sz. w sprawie Wiktora Chruściela czy asesor Michał K. w sprawie Radosława Zaremby) i biegłych (Waldemar D. w sprawie rolników z Rozóg). I wielu wielu innych…
Co na to prawo?
Czy licytacja nieruchomości w Braniewie jest prowadzona zgodnie z obowiązującym prawem?
Stowarzyszenie Obserwatorium Strasburskie podnosi poważne zastrzeżenia wobec procedury egzekucyjnej, która ma miejsce w sprawie Pana Dariusza. Zdaniem prawników organizacji, nieaktualne wyceny i możliwe zaniżenie wartości nieruchomości mogą naruszać podstawowe prawa do własności.
Nieaktualne wyliczenia a realna wartość nieruchomości
Licytacja nieruchomości rolnej ma odbyć się w pierwszych dniach grudnia. Okazało się jednak, że do wyceny nieruchomoścu użyto operatu szacunkowego sporządzonego ponad 15 miesięcy temu, w lipcu 2024 roku. Tymczasem, według najnowszego operatu z grudnia 2025 roku, wartość jego działki w Krzekotach wzrosła aż o ponad 1,3 miliona złotych w porównaniu do wcześniejszej wyceny.
Dlaczego to istotne?
Zgodnie z polskim prawem, operat szacunkowy traci ważność po 12 miesiącach od sporządzenia. Użycie nieaktualnej wyceny przy wyznaczaniu ceny wywoławczej może prowadzić do znacznych strat dla dłużnika i zaniżenia realnej wartości sprzedawanej nieruchomości.
Brak aktualizacji i ryzyko szkody materialnej
Pełnomocnik Pana Dariusza, mec. Lech Obara z olsztyńskiej kancelarii prawnej, złożył skargę do sądu i wniosek o ponowne oszacowanie. Wskazuje on, że od sporządzenia operatu minęło już 15 miesięcy, a w tym czasie wartość nieruchomości znacznie się zmieniła.
Podkreśla się, że aktualne ceny gruntów ornych w regionie, ustalane przez Główny Urząd Statystyczny, wskazują na wzrost wartości w porównaniu do danych sprzed roku. To oznacza, że nieruchomość powinna być wyceniona na znacznie wyższą kwotę, co miałoby wpływ na wysokość ceny wywoławczej i potencjalną kwotę uzyskana z licytacji.
Przeciwdziałanie naruszeniom prawa i rekomendacje
Pan Dariusz D. poprosił o pomoc Stowarzyszenie Obserwatorium Strasburskie. Po przeanalizowaniu spprawy, Stowarzyszenie zwraciło się do Pani Prezes braniewskiego sądu z prośbą o działania w trybie art. 759 § 2 kodeksu postępowania cywilnego. Wniesiono o zobowiązanie do aktualizacji operatu szacunkowego nieruchomości, aby odzwierciedlał aktualną wartość rynkową oraz o uchylanie wyznaczonego terminu pierwszej licytacji do czasu przeprowadzenia nowej, wiarygodnej wyceny.
Eksperci Stowarzyszenia wskazali, że przeprowadzenie licytacji na podstawie nieaktualnych operatów może naruszać prawa do własności gwarantowane przez Konstytucję i Europejską Konwencję Praw Człowieka.
Sąd Najwyższy podkreśla obowiązek organów egzekucyjnych
W wyroku z 2018 roku Sąd Najwyższy stwierdził, że organ egzekucyjny ma obowiązek sprawdzić, czy operat szacunkowy jest aktualny i w razie potrzeby uzyskać potwierdzenie od rzeczoznawcy majątkowego.
Działania podjęte przez Stowarzyszenie „Obserwatorium Strasburskie” mają na celu ochronę praw obywateli oraz zapewnienie, że egzekucja przebiega zgodnie z prawem i w interesie wszystkich stron.
Czy polskie prawo jest przestrzegane w tym przypadku? Odpowiedź na to pytanie może mieć kluczowe znaczenie dla ochrony praw własności i zapobiegania nieuzasadnionym stratom finansowym.
Dodajmy, że pełnomocnik Pana Dariusza, mec. Lech Obara uważa, że opisane zaniżanie wartości nieruchomości i opieranie się na nieaktualnym operacie szacunkowym to w ostanich latach dość powszechne zjawisko, któremu trzeba zapobiegać.
– Od długiego czasu moja kancelaria reprezentowała w procesach karnych dłużników pokrzywdzonych przez komorników i rzeczoznawców majątkowych, którzy doprowadzili do sprzedaży ich majątków w drodze licytacji znacznie poniżej ich wartości. Część spraw zakończyła się skazaniem tak komornika jak i rzeczoznawcy, jako że ich działania zostały zakwalifikowane jako przestępstwa – opowiada r.pr. Lech Obara.
Mecenas przywołuje chociażby sprawę Wiktora Chruściela z Nidzicy, „ograbionego” przez nieuczciwego komornika, Sebastiana Sz., skazanego w 2017r. przez sąd na 2,5 roku pozbawienia wolności. Bez warunkowego zawieszenia wykonania kary! A także na 10 tysięcy złotych grzywny, 5 letni zakaz wykonywania zawodu oraz obowiązek naprawienia szkody na rzecz Wiktora Chruściela. Skazany został również współpracujący z komornikiem rzeczoznawca majątkowy Michał B. Za rażące zaniżenie wartości wycenianego majątku przedsiębiorcy z Nidzicy sąd wymierzył mu karę 8 miesięcy pozbawienia wolności w zawieszeniu na 3 lata i 3-letni zakaz wykonywania funkcji biegłego.
Kolejna głośna sprawa to ta dotycząca „najsłynniejszego ciągnika w Polsce”. Za długi sąsiada stracił go Radosław Zaremba spod Mławy, który nie był niczyim dłużnikiem. W tym przypadku, w listopadzie 2022r. Sąd Apelacyjny w Łodzi podtrzymał zasądzone na rzecz Zaremby zadośćuczynienie w kwocie 20 tys. złotych oraz przyznał mu odszkodowanie w kwocie ponad 17 tys. zł. Sprawa trafiła też do sądu karnego, a na ławie oskarżonych zasiadło aż 8 osób związanych z przestępstwem. W tym asesor Michał K. Wcześniej komisja dyscyplinarna Krajowej Rady Komorniczej podjęła decyzję o wykreśleniu Michała K. z listy asesorów komorniczych, natomiast minister sprawiedliwości zawiesił w czynnościach komorniczych Jarosława K. – czyli nadzorującego go komornika.
Duży rozgłos medialny miała też sprawa Państwa D. z Rozóg. Komornik Piotr K. oraz biegły Waldemar S. zostali w niej prawomocnie skazani w sprawie nierzetelnej wyceny gospodarstwa rolnego. Był to pierwszy tego typu wyrok w Polsce. W rezultacie nieprawidłowych działań komornika i biegłego, gospodarstwo Państwa D. zostało zlicytowane jako czysty grunt za rażąco niską cenę 50 tysięcy złotych, bo komornik wraz z rzeczoznawcą „przeoczyli” budynki. Sąd przyznał państwu D. 180 tysięcy złotych odszkodowaniawraz z odestkami.