„Rata kredytu wzrosła mi z 1850 do 4200 zł. Skąd mam wziąć te pieniądze?” — pyta ze łzami w oczach pani Bogusława I. z bloku przy ul. Barcza 50L w Olsztynie. – Mieszkanie kupiłam w roku 2022, płacąc za metr 6,5 tys. zł. Okazało się, że przez 4 lata płaciłam za dużo o 2 m.kw. powierzchni. Bo pod ścianami działowymi! – dodaje. Za te „patometry” będę chciała odzyskać od dewelopera prawie 20 tys. zł z odsetkami. Namówię też do tego moich sąsiadów i znajomych.
– Pomyślmy… A ile należy się do zwrotu osobom, które kupiły w Olsztynie mieszkanie – tak jak dziś – za 10 i więcej tys. złotych? A w Warszawie, gdzie jeden metr kosztuje dziś nawet ponad 18 tys. złotych –mówi mec. Lech Obara, którego kancelaria nagłośniła w mediach sprawę „patometrów”.
„Ludzki” wymiar likwidacji „patometrów”
– W przypadku mieszkania 50 metrowego to może być półtora metra kwadratowego, 70 metrowego już dwa metry, a dla lokalu powyżej 80 m² nawet trzy metry — wyjaśnia mec. Łukasz Jałoza z olsztyńskiej kancelarii „Lech Obara i Współpracownicy”.
Za patometrami kryją się nie tylko normy, przepisy i decyzje administracyjne, ale przede wszystkim ludzie, którym deweloperzy kazali płacić za „patometry”. Dopiero interwencja prawników z Olsztyna, działania UOKiK oraz presja polityczna uruchomiły lawinę zmian, która zatrzymała ten proceder i doprowadziła do zmiany prawa w całej Polsce.
„Patometry” – ukryty koszt, który ponosili niemal wszyscy kupujący nowe mieszkanie
Norma PN ISO 9836 obowiązująca od 1997 r. jasno wskazywała, że powierzchnia pod stałymi ścianami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu, „zalicza się ją bowiem do tzw. powierzchni konstrukcji”. W 2021 r. przepisy doprecyzowano, jednoznacznie zakazując doliczania powierzchni pod jakimikolwiek ścianami działowymi. Branża deweloperska przez lata konsekwentnie ignorowała te regulacje.
Według szacunków Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej straty klientów sięgają już w skali kraju miliardów złotych.
W Olsztynie chodzi o konkretną inwestycję: blok przy ul. Barcza 50L. Z prospektu informacyjnego wynikało, że lokal nr 15 ma 65,23 m², a cena jednostkowa wynosi 6 450 zł za metr. W dokumencie wprost zapisano, że ściany działowe będą wykonane z cegły Silka o grubości 8 i 12 cm, a powierzchnia lokalu ma być liczona zgodnie z normą PN ISO 9836:1997.
– Skoro deweloper powołał się na normę, która wyklucza wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, nie mógł później liczyć metrażu „po swojemu” – podkreśla mec. Łukasz Jałoza.
Jak Olsztyn zatrzymał proceder, który trwał w całej Polsce
Sprawa nabrała tempa, gdy kancelaria mec. Lecha Obary w imieniu Stowarzyszenia Patria Nostra – Centrum Praw Wykluczonych zaczęła analizować dokumenty klientów z całego kraju. – Odkryliśmy coś, co brzmiało jak absurd: deweloperzy doliczali do metrażu… powierzchnię pod ścianami działowymi – relacjonują prawnicy.
Kancelaria mec. Obary zwróciła się do posła Stanisława Gorczycy, wskazując, że problem ma charakter systemowy i wymaga interwencji ustawodawcy. Poseł podkreślił w swojej interpelacji, że „patometry” to „poważny i narastający problem konsumencki”, który wymaga działań państwa. Podjął także formalną interwencję poselską wobec dewelopera.
W piśmie przypomniał, że „sprzedawca, wskazując w prospekcie informacyjnym oraz umowie deweloperskiej konkretną normę techniczną jako podstawę pomiaru powierzchni lokalu, wiąże się jej treścią”. Dodał także, że w przypadku zawyżenia metrażu „konsumentowi przysługuje roszczenie o odpowiednie obniżenie ceny lub o odszkodowanie”. Zaproponował także spółce przystąpienie do mediacji pozasądowej, aby uniknąć wieloletnich procesów. Mediację odrzucono.
Do sprawy – dzięki interpelacji posła Gorczycy włączyła się Minister Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyna Pełczyńska Nałęcz, która w piśmie do prezesa UOKiK wskazała, że „setki tysięcy osób straciło średnio po kilkadziesiąt tysięcy złotych”. Obok tego z inicjatywy poseł K. Pełczyńskiej-Nałęcz przystąpiono do przygotowania ustawy, który w sposób jednoznaczny rozwiązałaby sprawę „patometrów”.
Orzecznictwo już jest. Ustawa tylko potwierdziła, że mieli rację
Kluczowe znaczenie ma wyrok Sądu Okręgowego Warszawa Praga (sygn. IV Ca 1735/23), w którym sąd stwierdził, że sprzedawca, wskazując w prospekcie konkretną normę techniczną, wiąże się jej treścią i nie może zaliczać powierzchni konstrukcji (np. ścian działowych) do powierzchni użytkowej.
Równolegle UOKiK prowadził własne działania. W 2022 r. Urząd przeprowadził badanie rynku usług deweloperskich wśród 20 największych grup kapitałowych. W jego wyniku wszczęto postępowania wobec pięciu deweloperów, którzy wprowadzali klientów w błąd co do powierzchni pod ściankami działowymi. W 2024 r. zapadło pięć decyzji, w których stwierdzono naruszenie zbiorowych interesów konsumentów i nałożono kary w łącznej wysokości ponad 1,6 mln zł.
– To jest właśnie wzorzec, który można powtórzyć wobec kolejnych deweloperów – podsumowuje mec. Jałoza.
Kulminacją całego procesu była nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 13 lutego 2026! Ustawa w art. 5a przypomniała bezwzględny obowiązek stosowania normy ISO 9836, czyli zakaz doliczania powierzchni pod ścianami działowymi oraz powiązanie ceny mieszkania z faktycznym metrażem. Ustawa nie tyle „zmieniła rzeczywistość”, co potwierdziła, że wcześniejsza wykładnia była prawidłowa.
Czy można winić konsumentów? Nie — od tego są instytucje, które przez lata nie reagowały
– W dyskusji o „patometrach” często pojawia się pytanie: czy nabywcy mieszkań powinni byli „sami sprawdzić”, czy deweloper liczy metraż zgodnie z normą? To absurd. Konsument nie ma ani wiedzy technicznej, ani dostępu do dokumentacji projektowej, ani obowiązku analizowania norm budowlanych. Od tego są instytucje publiczne – podkreśla mec. Lech Obara.
Tymczasem z pism UOKiK jasno wynika, że odpowiedzialność była rozproszona między kilka organów:
- Polski Komitet Normalizacyjny – jedyny uprawniony do interpretacji norm („wyłączne kompetencje przysługują PKN”).
- Minister Rozwoju i Technologii – odpowiedzialny za przepisy określające sposób pomiaru powierzchni („sposób pomiaru wynika z przepisów wykonawczych (…) za które odpowiada minister właściwy ds. budownictwa”).
- Nadzór budowlany – weryfikujący projekty i pomiary powykonawcze.
- UOKiK – mający pilnować, by deweloper nie wprowadzał konsumentów w błąd.
A jednak — przez kilkanaście lat żadna z tych instytucji nie dostrzegła problemu, choć patometry były stosowane masowo. Konsument miał prawo ufać dokumentacji przedstawionej przez dewelopera.
„Nie chcemy tysięcy kolejnych procesów” – recepta: UOKiK zamiast sądów
– Nie chcemy tysięcy kolejnych procesów. Nie chcemy powtórki z franków — podkreśla mec. Obara. – Dlatego walczymy o rozwiązanie systemowe przy pomocy UOKiK. Ten urząd ma przecież narzędzia, by:
- kontrolować deweloperów,
- badać prospekty i umowy,
- oceniać, czy sposób liczenia metrażu wprowadza konsumentów w błąd,
- nakładać kary,
- zobowiązywać firmy do uczciwego rozliczania się z klientami.
- Tak właśnie UOKiK przywołał już do porządku pięciu dużych deweloperów. A teraz tak samo może postąpić wobec innych znanych nam deweloperów.
- — Sąd pozostaje tutaj ostatecznością, przede wszystkim z uwagi na przewlekłość postępowania sądowego oraz koszty – wskazuje mec. Obara. — Warto pamiętać też o 6 letnim terminie przedawnienia roszczeń za „patometry” i o tym, że można go przerwać, składając do sądu wniosek o zawezwanie do próby ugodowej (opłata 120 zł) – dodaje. — Jeżeli kupili Państwo mieszkanie z tzw. „patometrami”, nie chodzi o to, żeby wszyscy od razu musieli biec do sądu. Spróbujmy więc razem wykorzystać narzędzia, jakie ma UOKiK. Sąd dopiero na końcu — podkreślają prawnicy związani z Patria Nostra – Centrum Praw Wykluczonych.